zur StartseiteVom Bauernsohn zum möglicherweise reichsten Immobilienmilliardär Deutschlands – so blickt der nach wie vor als Geschäftsführer tätige Eigentümer der Doblinger Unternehmensgruppe auf eine arbeitsreiche Aufstiegsgeschichte aus der Nachkriegszeit zurück. Das Portfolio von knapp 20.000 Wohnungen in München und anderen bayrischen Städten hat er nicht selbst erbauen lassen, sondern von der genossenschaftlichen Neuen Heimat Bayern nach deren Insolvenz übernommen. Durch Teilverkäufe und Mietsteigerungen nach Wegfall der Preisbindung machte er es zu einer verlässlichen Quelle für Gewinne zum weiteren Vermögenswachstum.
Private Großvermieter im Profil
Weil strukturelle Daten fehlen und ein systematischer Vergleich von Geschäftspraktiken deswegen nicht möglich ist, nutzen wir prägende Beispiele um die Eigentümergruppe der privaten Großvermieter und ihre Bedeutung für den Wohnungsmarkt und ihre Mieterinnen und Mieter zu illustrieren. Dafür haben wir beispielhaft vier private Großvermieter ausgewählt, mit dem Ziel, möglichst typische und prägende Vermieter für diese Gruppe zu porträtieren.
Historie
Feldarbeit als Kind, Holzhändler mit 17 und dann mit 44 Jahren der große Immobiliendeal: die Übernahme von etwa 32.000 Wohnungen der Neuen Heimat Bayern für eine Milliarde D-Mark. So beschreibt Alfons Doblinger seinen Werdegang in einem der seltenen großen Interviews aus dem Jahr 2010. Dazwischen hatte er sich mit der Entwicklung von Gewerbeimmobilien und der Firmensanierung ein verschachteltes Firmengeflecht aufgebaut, das ihn laut Manager Magazin (Alfons Doblinger: Der Milliarden-Bauer. manager magazin, 01.12.1990, Nr. 12, S. 164-166) schon vor dem Deal zu einem der 400 reichsten Menschen machte.
Das Immobilienvermögen
Um den Kredit für den Kauf und die übernommenen Schulden zu reduzieren, verkaufte Doblinger kurz nach dem Kauf im Jahr 1990 mehrere Teile des Immobilienportfolios an Mieter, Städte, Stiftungen und gewerbliche Interessenten. Aktuell besitzt seine Unternehmensgruppe laut Geschäftsbericht 19.638 Wohnungen, davon etwa 14.000 in München, 3.000 in Augsburg und weitere in anderen bayrischen Städten. Hinzu kommt ein umfangreiches Gewerbeimmobilien-Portfolio und die 2022 für 358 Millionen Euro erworbenen Villen am Brienner Carré in München.
Rendite mit der Miete
In den letzten zehn Jahren erwirtschaftete die Doblinger Unternehmensgruppe jährliche Überschüsse von etwa 100 Millionen Euro. Das entspricht einer Eigenkapitalrendite von zuletzt 6 Prozent. Welcher Anteil der Gewinne auf die Wohnungsvermietung entfällt, ist aus den veröffentlichten Informationen nur annährend zu schätzen. 2007 waren noch mehr als 70 Prozent der Wohnungen preisgebunden. Diese Preisbindung wurde in zwei großen Schritten 2009 und nach 2014 aufgehoben. Laut Geschäftsbericht für 2009 wurde dabei «das vorhandene Mieterhöhungspotenzial» ausgeschöpft.
Investition oder Spekulation
Seit der anfänglichen Portfoliobereinigung liegt der Wohnungsbestand der Doblinger Gruppe stabil bei etwa 19.000 Wohnungen. Laut Geschäftsbericht 2021 will Doblinger «durch angemessene Pflege der Substanz sowie Investitionen in Modernisierungs- und Energieeinsparungsmaßnahmen die Wirtschaftlichkeit des Bestandes und die Zufriedenheit der Mieter sichern.» Die Gewinne wurden in den letzten Jahren fast vollständig im Unternehmen angespart und allem Anschein nach vor allem für Investitionen in neue Geschäftsfelder (vor allem die Entwicklung von Gewerbe- und Wohnimmobilien) verwendet. 2022 wurden anders als in den Vorjahren 20 Millionen Euro ausgeschüttet und ein größerer Zukauf von Immobilien durchgeführt.
Rechenschaftspflicht, Transparenz und Steuern
Der Kauf der Neuen Heimat Bayern im Jahr 1990 führte erstmals zu einer hohen öffentlichen Sichtbarkeit und Kontroverse zu Doblinger. Die Beteiligung und persönliche Verantwortung von Herrn Doblinger sind für die Öffentlichkeit gut nachvollziehbar. Die Erträge aus den Wohnungsmieten sind aber nur teilweise nachvollziehbar, weil sie im Geschäftsbericht mit anderen Geschäften vermischt sind. Mit 22 Prozent lag die Steuerquote im Jahr 2021 deutlich unter der Belastung für ein Durchschnittseinkommen und auch unter der durchschnittlichen Unternehmensteuer von 30 Prozent.
Die hier verwendeten Zahlen stammen größtenteils aus dem Konzernbericht für die Doblinger Unternehmensgruppe für das Jahr 2021. Im Konzernbericht sind neben den Zahlen für die Wohnimmobilien auch umfangreiche andere Aktivitäten enthalten. Die Wohnungsunternehmen im Konzern veröffentlichen keine separaten Abschlüsse, aber ihre Geschäftszahlen, lassen sich grob aus der Differenz des Gesamtkonzerns und der Einzelabschlüsse der zwei großen anderen Gruppenunternehmen schätzen.
